Analiză Cum să locuieşti mai bine. Ce arată harta rezidenţială a României corelată cu salariul mediu şi creditele ipotecare

♦ Dinamica livrărilor de locuinţe poate fi pusă în corelare cu harta salariilor din economia locală, care arată că, pe judeţe, exceptând Bucureştiul şi împrejurimile din judeţul Ilfov, clasamentul este similar cu cel privind locuinţele noi, fiind condus de Cluj şi Timiş ♦ Un alt indicator care merită corelat cu numărul de locuinţe livrate este ponderea creditelor ipotecare în stocul total de la nivel naţional. Cele mai mari ponderi ale creditelor ipotecare sunt în judeţele dezvoltate.

Ilfov, Cluj, Timiş, Braşov şi Constanţa sunt judeţele campioane în ceea ce priveşte numărul de locuinţe noi livrate în 2022, fiecare dintre ele contorizând peste 4.000 de unităţi puse pe piaţă. Iaşi, Bihor şi Sibiu se remarcă şi ele cu peste 2.000 de locuinţe fiecare, arătând un potenţial mare de dezvoltare, aşa cum reiese din analiza datelor disponibile pe platforma Tempo a Institutului Naţional de Statistică (INS) şi centralizate de ZF.

Dinamica livrărilor de locuinţe poate fi pusă în corelare cu harta salariilor din economia locală, care arată că, pe judeţe, exceptând Bucureştiul şi împrejurimile din judeţul Ilfov, clasamentul este similar, fiind condus de Cluj şi Timiş. În Cluj, salariile se apropie vertiginos de media din Bucureşti, ilustrând gradul ridicat de dezvoltare economică din acest judeţ, Timişul venind şi el puternic din urmă, conform datelor de la INS.

Cluj s-a dezvoltat mult în ultimii ani odată cu expansiunea companiilor – în special din IT – care şi-au stabilit acolo sediile, în vreme ce Ilfov beneficiază de dorinţa multor bucureşteni – originari sau „prin adopţie“ – de a fugi de aglomeraţia din mijlocul oraşului pentru o viaţă mai tihnită în zonele limitrofe. Cât despre Bucureşti, continuă să fie o atracţie pentru cei care vin la studii sau pentru joburi mai bine plătite, ceea ce a impulsionat şi dezvoltatorii imobiliari să pună la bătaie sume mari pentru noi ansambluri rezidenţiale.

Judeţul Timiş beneficiază în mod special de o poziţionare propice, aproape de autostradă, având de asemenea aeroport, dar şi o infrastructură bună şi centre universitare puternice. Cu un mediu economic înfloritor şi cu potenţial de dezvoltare, şi piaţa rezidenţială are premise bune de creştere.

La polul opus acestor rezultate care se remarcă prin situarea la vârful clasamentului se află însă judeţe unde gradul de dezvoltare lasă mult de dorit. Teleorman, Vrancea, Harghita, Vâlcea, Bistriţa-Năsăud, Mehedinţi şi alte câteva sunt judeţe unde salariul mediu net nu a atins nici măcar 3.000 de lei în 2022, iar numărul de locuinţe noi este pe măsură. Sunt, în acelaşi timp, judeţe unde şi factorul demografic are rezultate în scădere.

Un alt indicator care merită corelat cu numărul de locuinţe livrate este ponderea creditelor ipotecare în stocul total de la nivel naţional. Cele mai mari ponderi ale creditelor ipotecare sunt în judeţele dezvoltate. Concret, cen­tre­le urbane mari, cu volumele cele mai ridicate de forţă de muncă şi cu cele mai mari salarii, conduc şi topul cu cele mai mari proporţii ale soldurilor creditelor ipotecare acordate de bancheri. La vârf se situează regiunea Bucureşti-Ilfov, urmată de Cluj, Timiş, Iaşi, Constanţa şi Braşov, potrivit celor mai recente date ale  ZF.

Valoarea creditelor ipotecare a crescut în primul semestru din 2023, ajungând la 2,54 miliarde de euro, plus 10,2% faţă de aceeaşi perioadă din 2022, conform unui raport realizat de SVN România Credit & Financial Solutions, compania de consultanţă finan­ciară şi creditare ipotecară din cadrul SVN România. Aceste rezultate au fost înregistrate într-un context în care peste 59,5% dintre locuinţele vândute în România în primul semestru din 2023 au fost cumpărate exclusiv din resurse proprii, fără a apela la o finanţare bancară, potrivit statisticilor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sintetizate de SVN Romania.

„În primele nouă luni din 2023, noi am intermediat credite cu o valoare de 55 mil. euro, în creştere cu 8% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. În principal, cei care iau credite sunt persoanele din clasa medie – 21% din clienţii noştri au venituri sub 5.000 de lei, 45% au venituri între 5.000 şi 10.000 de lei, iar restul au peste 10.000 de lei. O pondere importantă o reprezintă angajaţii din corporaţii, dar se vede o tendinţă de creştere şi în rândul celor cu venituri din PFA-uri, din dividende, din străinătate“, spu­nea recent Alexandru Rădulescu, managing partner la SVN Credit Financial Solutions, la emisiunea online de business ZF Live.

Creşterea salariului mediu net la nivel naţional cu 15,7% la finalul primului semestru şi stag­narea preţurilor au dus la o îmbunătăţire a accesibilităţii con­tractării unui credit ipotecar, potrivit indexului de profil calculat de SVN România ca raport între rata achitată pentru cumpărarea unui imobil nou şi salariul mediu net.

Astfel, rata medie pentru cumpărarea unui apartament nou cu două camere în Bucureşti, cu o suprafaţă utilă de 50 de metri pătraţi, reprezenta la finalul primului semestru aproximativ 58% din salariul mediu net la nivel naţional, în scădere de la 64% în ianuarie, potrivit indexului SVN. Nivelul actual este de peste patru ori mai bun faţă de cel înregistrat în 2008, când rata medie era de peste 2,5 ori mai ridicată comparativ cu salariul mediu net la nivel naţional. Raportat la veniturile medii înregistrate în Bucureşti, rata medie reprezintă circa 45,5% din venitul mediu.

Cu aproape trei luni înainte de finalul anului, piaţa rezidenţială din România este ghidată de câteva tendinţe predominante: preţurile locuinţelor stagnează, chiriile cresc şi devin o opţiune tot mai des luată în calcul, numărul locuinţelor în construcţie scade, la fel şi achiziţiile făcute ca investiţie.

 

Mai uşor să cumperi o locuinţă

În ceea ce priveşte gradul de accesibilitate al locuinţelor, acesta se află azi la cel mai mare nivel, luând în considerare preţurile şi salariile medii din Bucureşti.

Conform analizei făcute de SVN România, în ianuarie 2023 era nevoie de salariul mediu lunar din opt ani pentru a putea achiziţiona un apartament nou cu două camere, de 50 de metri pătraţi utili, în Bucureşti. Spre comparaţie, cu zece ani în urmă, în ianuarie 2013, ar fi fost necesare salariile de pe parcursul a 14,5 ani pentru achiziţia aceluiaşi apartament.

Mai mult, valoarea actuală a indicelui SVN este de câteva ori mai mică faţă de vârful înregistrat în 2008, când erau necesare 393 de salarii medii (aproape 33 de ani) pentru a cumpăra aceeaşi proprietate în Bucureşti.

Calculele au la bază preţurile medii şi statisticile referitoare la salariul mediu la nivel naţional.